서울 꼬마 빌딩 거래량, 3년 만에 절반으로 감소

 경기 침체 속 꼬마 빌딩 가격 하락

서울의 꼬마 빌딩 거래액이 최근 3년 사이에 절반으로 줄어들며, 경기 불황의 여파가 심각하게 나타나고 있다. 

 상업용 부동산 전문 기업이 실시한 분석에 따르면, 지난해 서울 지역 꼬마 빌딩의 전체 거래 규모는 12조 4,000억원으로 2021년의 22조원에서 감소한 수치이다. 

  특히, 서울 서대문구의 한 4층 짜리 꼬마 빌딩은 지난해 1월 80억 원에 거래된 후, 최근 50억 원에 매각되었다. 이 건물은 현재 모든 층이 비어 있으며, 1년 사이에 33%나 가격이 하락했다. 이러한 현상은 경기 불황과 임대 수익률의 하락이 겹쳐 나타난 결과로, 대출 이자조차 감당하지 못하는 건물주가 증가하고 있다. 이로 인해 꼬마 빌딩이 연체 증가의 원인이 될 수 있다는 우려가 제기되고 있다.

 서울의 중대형 상가 공실율은 지난해 3분기 기준으로 8.66%에 도달했으며, 이는 코로나19 이후 e커머스 시장의 확대로 인해 투자자들로부터 외면받는 상황을 반영하고 있다. 농협은행의 부동산 전문위원은 "경기 침체와 임대료 하락으로 꼬마빌딩의 투자 가치가 점차 떨어지고 있다"고 설명했다.

임대 수익 감소, 건물주들의 어려움

서울 신촌역 인근에서는 임대 현수막이 붙은 건물들이 눈에 띄었으며, 내부는 세입자를 찾지 못해 어지럽혀져 있었다. 

한 공인중개사는 "대출 규제와 수익률 하락으로 매수 문의가 줄어들고 있다"고 전했다. 내수 경기 침체가 지속되며, 꼬마빌딩 시장에 찬바람이 불고 있다.

 이전에는 강남, 서초, 종로, 성동 등 주요 상권에서 유망한 투자처로 평가받던 꼬마빌딩은 고금리와 자영업 부진으로 몸값이 낮아지고 있다. 성동구 하왕십리동의 4층짜리 꼬마 빌딩은 2021년 31억6000만원에 거래되었으나, 지난해에는 23억원으로 하락했다. 강동구 천호동의 한 꼬마 빌딩도 최근 55억원에 거래되며, 2년 전 거래가 보다 17억원 낮아졌다.

 임대 시장의 위축으로 인해 서울의 중대형 상가 투자 수익률은 1.37%에 불과하며, 그 중 자본 수익률은 0.92%, 소득 수익률은 0.45%에 그치고 있다. 예를 들어, 1억원을 투자했을 경우 3개월 동안 얻는 임대료는 고작 45만원에 불과하다.

 신촌과 이대 지역의 중대형 상가 공실율은 11.50%로, 인근 신흥 상권인 망원역과 동교 ·연남 지역보다 두 배 이상 높은 수치를 기록하고 있다. 한 공인 관계자는 "코로나19 이후 상권이 살아나지 않고 있으며, 임대료가 30% 가까이 떨어진 상황에서도 문의가 거의 없다"고 말했다.

 자영업자 대출 연체율 상승, 상권 위축

이러한 악화된 경영 환경은 자영업자들의 대출 연체율 상승으로 이어지고 있다. 한국은행에 따르면, 자영업자 대출 연체율은 지난해 3분기 1.7%로, 2023년 같은 기간보다 0.5%포인트 상승했다. 특히, 다중 채무자에 해당하는 자영업자의 대출 연체율은 11.55%로 증가했다.

 은행들은 이러한 상황을 반영하여 꼬마 빌딩을 담보로 한 대출을 축소하고 있으며, 고금리와 경기 침체가 겹쳐 자영업자와 부동산 시장 모두가 어려움을 겪고 있다. 일부 전문가들은 금리 인하가 지속될 경우, 꼬마 빌딩 투자가 유망할 수 있다고 전망하고 있다.

 서울 꼬마 빌딩 시장은 침체된 내수 경기와 자영업자들의 경영 악화로 인해 큰 타격을 입고 있으며, 앞으로의 시장 재편이 불가피할 것으로 보인다

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라이프타임뉴스조상권 정기자 기자